Thủ tục mua bán đất đai (còn được gọi với cái tên khác trong pháp luật là chuyển nhượng quyền sử dụng đất) là một trong những thủ tục phức tạp thường xuyên được thực hiện trên thực tế. Đây được xem là thủ tục quan trọng và chứa đựng nhiều rủi ro nếu không nắm rõ quy trình mua bán đất đai, nhất là khi kê khai thuế thu nhập cá nhân hay lệ phí trước bạ. Để giải đáp được những vướng mắc về thủ tục khi mua bán đất đai, hãy cùng namlong-group.com theo dõi bài viết dưới đây nhé!
Điều kiện thực hiện thủ tục mua bán đất đai
Thủ tục mua bán đất đai là cái tên thông thường mà người dân hay gọi. Về mặt pháp luật, thủ tục mua bán đất là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai hoặc mua bán nhà ở.
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng đất khi có đủ 04 điều kiện dưới đây:
- Điều kiện 1: Phải có giấy chứng nhận, trừ 2 trường hợp sau:
Trường hợp 1: Theo khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013: nếu người nhận thừa kế với tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài, không thuộc đối tượng mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất thì sẽ không được cấp giấy chứng nhận, nhưng người đó được quyền chuyển nhượng đất được thừa kế sang một người khác.
Trường hợp 2: Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 thì:
– Người sử dụng đất được chuyển nhượng đất sau khi có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất trong trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất công nghiệp.
– Trong trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất, người sử dụng đất sẽ được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.
- Điều kiện 2: Đất này không có tranh chấp
- Điều kiện 3: Để bảo đảm thi hành án thì quyền sử dụng đất không bị kê biên
- Điều kiện 4: Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng
Trên đây là 4 điều kiện cần thỏa mãn để thực hiện thủ tục mua bán đất.
Hồ sơ thực hiện thủ tục mua bán đất đai gồm những gì?
Để thực hiện thủ tục mua bán đất đai thì cần phải chuẩn bị những hồ sơ gì? Theo Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014, khi thực hiện thủ tục mua bán đất cần phải chuẩn bị các loại giấy tờ dưới đây:
- Đối với bên chuyển nhượng:
– Giấy chứng nhận quyền được sử dụng đất đai;
– Bản sao CMND/CCCD hoặc hộ chiếu:
– Sổ hộ khẩu;
– Giấy tờ chứng nhận tình trạng hôn nhân
– Hợp đồng ủy quyền
- Đối với bên nhận chuyển nhượng:
– Bản sao CMND/CCCD hoặc hộ chiếu;
– Sổ hộ khẩu;
– Giấy tờ chứng nhận tình trạng hôn nhân
- Một số lưu ý khi chuẩn bị hồ sơ về thủ tục mua bán đất
– Bản sao được in rõ ràng, nội dung đầy đủ như bản chính (không cần chứng thực);
– Bên mua phải điền phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu của tổ chức công chứng;
– Các bên được phép soạn trước hợp đồng;
Hướng dẫn làm thủ tục mua bán đất đai hiện nay
Bước 1: Đặt cọc trước tài sản mua bán
Thủ tục đặt cọc mua nhà có thể hoàn tất tại phòng công chứng, hoặc nhờ người thứ 3 làm chứng. Đây là bước không thể bỏ qua trong thời gian chờ ngày ký kết hợp đồng. Số tiền đặt cọc tùy theo thỏa thuận giữa hai bên, thông thường là 2-3% giá trị căn nhà, lô đất. Thời gian đặt cọc tùy thuộc vào sự thỏa thuận giữa hai bên. Các thông tin cơ bản tại thời điểm chuẩn bị đặt cọc như sau:
– Thông tin của người bán: họ và tên, CMND/CCCD,… Nếu nhà đất có người đồng sở hữu thì cung cấp thông tin về người đó, chuẩn bị các giấy tờ liên quan đến tình hình nhà đất…
– Thông tin người mua: họ tên, CMND, địa chỉ hộ khẩu thường trú. Hợp đồng đặt cọc ghi rõ giá trị tài sản mua bán, số tiền đặt cọc, phương thức thanh toán…
Bước 2: Công chứng hợp đồng mua bán đất đai
Quy trình công chứng mua bán nhà đất là bàn giao phần còn lại cho bên bán, bên mua thanh toán hết, các giấy tờ pháp lý liên quan đến nhà đất được thu thập theo yêu cầu của văn phòng công chứng. Trong quá trình ký kết hợp đồng, hai bên sẽ xác nhận lại đầy đủ tất cả các thủ tục thanh toán, lúc này chứng viên sẽ giao lại bản hợp đồng đã được công chứng cho các bên. Trước đó, bên mua và bên bán cần chuẩn bị những giấy tờ như sau:
– Bên mua: Chuẩn bị CMND/CCCD, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn
– Bên bán: Chuẩn bị CMND/CCCD, sổ hộ khẩu
Bước 3: Nộp thuế và sang tên sổ đỏ
Sau khi các thủ tục hoàn tất, người mua mang hồ sơ đến cơ quan địa chính quản lý nhà đất làm thủ tục sang tên sổ đỏ cho người mới. Theo các điều kiện đã thỏa thuận trước, hai bên sẽ đóng các loại thuế: thuế trước bạ cho bên mua và thuế thu nhập cá nhân cho bên bán. Thuế trước bạ 0,5% giá trị tài sản, thuế thu nhập cá nhân 2% giá trị tài sản, các lệ phí: địa chính, hồ sơ giám định. Sau đó, người mua mang toàn bộ giấy tờ đến cơ quan địa chính do phòng quản lý bất động sản thụ lý để nộp và làm thủ tục chuyển nhượng nhà đất sang tên chính chủ.
Hồ sơ bao gồm: 2 bản photo sổ hộ khẩu, CMND/CCCD, giấy đăng ký kết hôn (hoặc giấy chứng nhận độc thân), 2 bản hợp đồng có chữ ký hai bên và đã được công chứng, sổ đỏ bản gốc.
Bước 4: Hoàn tất thủ tục mua bán đất đai, nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu
Sau khi đã hoàn tất các thủ tục mua bán nhà đất và nộp thuế, bên mua có trách nhiệm mang đầy đủ các giấy tờ nêu trên đến ủy ban nhân dân nơi có nhà mua bán. Sau đó, nếu xét thấy giấy tờ của các bên đáp ứng đủ điều kiện pháp lý thì bộ phận nghiệp vụ sẽ tiến hành sang tên sổ hồng theo đúng trình tự pháp luật. Khung thời gian được quy định tại Điều 61, khoản 1, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013: “ chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, cho tặng hoặc đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đai không quá 10 ngày”.
Thời gian quy định trên được tính từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không tính những ngày nghỉ lễ theo pháp luật quy định, không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, không tính thời gian xem xét đối tượng sử dụng đất vi phạm pháp luật,…
Những thắc mắc thường gặp khi làm thủ tục mua bán đất
Khi thực hiện thủ tục mua bán đất đai, sẽ không tránh khỏi những vấn đề khiến bạn vướng mắc. Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp khi tiến hành làm thủ tục mua bán nhà đất.
Làm sao để mua lô đất đang bị thế chấp ngân hàng?
Thường thì sẽ có 2 cách để giải quyết vấn đề này:
– Cách 1: Yêu cầu người bán thực hiện thủ tục xóa thế chấp trước ngày công chứng chuyển nhượng đất
– Cách 2: Làm thủ tục xóa thế chấp chung 1 ngày với ngày công chứng chuyển nhượng đất
Người mua đất vay ngân hàng cần chuẩn bị hồ sơ như thế nào?
Hồ sơ cho người vay ngân hàng để mua đất bao gồm:
- CMND/CCCD, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn/ giấy chứng minh độc thân
- Bản photo hợp đồng đặt cọc mua nhà
- Giấy tờ chứng minh nguồn thu nhập
- Bản photo sổ nhà đất thế chấp
Những ai có thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho thuê đất?
- UBND cấp tỉnh quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, và cho thuê đất.
- UBND cấp huyện quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, và cho thuê đất.
- UBND cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất công nghiệp được sử dụng vào mục đích công ích của xã.
Trên đây là toàn bộ nội dung liên quan đến thủ tục mua bán đất đai mà chúng mình đã thu thập được. Hy vọng sau bài viết này, các bạn sẽ có cái nhìn tổng quan và cụ thể hơn về quy trình và thủ tục khi mua bán đất đai. Nếu có bất kỳ thắc mắc gì, đừng ngại để lại câu hỏi dưới phần bình luận, mình sẽ giải đáp thắc mắc của các bạn. Hẹn gặp lại các bạn ở những bài biết tiếp theo của mình nhé!
