Ngày nay, do xã hội phát triển nhanh nên nhu cầu thị trường cũng tăng cao, việc mua căn hộ chung cư của người dân cũng càng nhiều. Pháp lý mua bán chung cư cũng là một trong những vấn đề đáng lưu ý. Do đó, người mua chung cư cần tìm hiểu rõ những vấn đề về pháp lý để đảm bảo quyền lợi cho mình. Để hiểu rõ hơn về vấn đề pháp lý mua bán chung cư hiện nay, hãy cùng namlong-group.com tìm hiểu qua bài viết này nhé!
Chung cư là gì?
Theo quy định của pháp luật tại khoản 3, Điều 3 Luật nhà ở năm 2014, chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, gồm nhiều căn hộ, có lối đi và cầu thang chung, có phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng và hệ thống công trình sử dụng chung cho các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức. Chung cư gồm có nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng cho mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Căn hộ chung cư có thời hạn sở hữu bao lâu?
Theo quy định của pháp luật tại Khoản 1, Điều 99, Luật nhà ở 2014, thời hạn sử dụng căn hộ chung cư được xác định phụ thuộc vào cấp công trình xây dựng và kiểm định của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có căn hộ chung cư. Cụ thể:
| Cấp | Thời gian |
| 1 | Trên 100 năm |
| 2 | Từ 50 năm đến dưới 50 năm |
| 3 | Từ 20 năm đến dưới năm 50 năm |
| 4 | Dưới 20 năm |
Trường hợp nhà hết hạn sử dụng hoặc hư hỏng nặng, sập đổ, gây nguy hiểm cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh tổ chức kiểm định chất lượng công trình và trình xử lý theo quy định sau đây:
– Nếu chung cư vẫn còn bảo đảm chất lượng, an toàn cho người sử dụng thì các chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận nghiệm thu, trừ trường hợp phải cải tạo.
– Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nghiêm trọng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu nhà chung cư phải có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại chung cư mới hoặc giao cho các cơ quan có thẩm quyền để xây dựng công trình khác. Một điểm liên quan đến pháp lý mua bán chung cư nữa là đối với nhà chung cư xây mới, chủ sở hữu tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất tại nơi có nhà chung cư, đất đai và các giấy tờ khác có liên quan.
Khi mua chung cư được cấp sổ đỏ hay sổ hồng?
Sổ đỏ hay sổ hồng không phải là một thuật ngữ pháp lý trong Luật Đất đai và Nhà ở Việt Nam. Tuy nhiên, theo màu sắc của giấy chứng nhận, chúng ta vẫn thường dùng sổ đỏ để chỉ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, sổ hồng để chỉ “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất”. Đất ở” .
Theo Khoản 1, Điều 9 Luật nhà ở năm 2014, tổ chức, gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và được sở hữu nhà ở hợp pháp thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. Đất đai, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất của nhà ở đó. Nhà ở được chứng nhận phải là nhà ở hiện có.
Theo Khoản 1, Điều 3 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và giấy chứng nhận tài sản phụ khác trên đất là một tờ gồm 04 trang, in trên nền hoa văn trống đồng màu hồng và thêm trang bổ sung nền trắng.
Vì vậy, theo dân gian, khi mua nhà chung cư thì sẽ được cấp sổ hồng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và những tài sản khác gắn liền với đất.
Những vấn đề pháp lý mua bán chung cư mà bạn cần biết
Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý của chủ đầu tư
Trên thực tế, có rất nhiều dự án chủ đầu tư không thể triển khai dự án vì những lý do như không có giấy phép xây dựng, không có chức năng kinh doanh bất động sản, gây thiệt hại lớn cho người mua và dẫn đến dự án bị treo, chậm tiến độ. Vì vậy, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, nhà đầu tư cần cung cấp các giấy tờ sau trước khi mua:
– Quyết định chấp thuận đầu tư, quyết định đầu tư, giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, giấy phép kinh doanh để chứng minh nhà đầu tư có đăng ký kinh doanh bất động sản, đảm bảo nhà đầu tư có pháp lý hạ tầng và kinh doanh dự án bất động sản.
– Quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng, giấy phép xây dựng đảm bảo công trình được phép. Hiện nay, có rất nhiều dự án chung cư ngang nhiên xây dựng, xây dựng không phép.
Trong trường hợp này nếu cơ quan quản lý phát hiện sẽ bị đình chỉ thi công, phạt tiền, chậm tiến độ công trình kéo theo rủi ro cho khách hàng.
– Giấy chứng nhận, quyết định giao đất, cho thuê đất: đây là loại giấy tờ rất quan trọng đảm bảo tính pháp lý sau này của dự án chung cư và hạn chế các tranh chấp pháp lý sau này.
– Chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai ảnh hưởng đến khả năng đặt chỗ dự án căn hộ hình thành trong tương lai. Nhiều chung cư loay hoay làm sổ vì chủ đầu tư còn nợ nghĩa vụ tài chính liên quan đến nhà nước.
Tìm hiểu và xem xét kỹ dự án đó có đang bị thế chấp không
Theo quy định tại Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014, chủ đầu tư dự án có quyền thế chấp căn hộ chung cư để thực hiện dự án. Trong trường hợp này, chủ đầu tư phải giải chấp căn hộ trước khi ký hợp đồng mua bán với người mua căn hộ. Người mua có thể kiểm tra tình trạng thế chấp của chủ sở hữu thông qua Cục Đăng ký Quốc gia về Giao dịch Bảo đảm.
Kiểm tra kỹ các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc, mua bán và chuyển nhượng căn hộ chung cư
Bút sa gà chết là câu tục ngữ dân gian quen thuộc nhắc nhở mọi người suy nghĩ kỹ trước khi đặt bút ký vào bất kỳ hợp đồng, giao dịch nào. Đối với vấn đề nhà đất, ngoài giấy tờ pháp lý, hợp đồng còn liên quan rất nhiều đến quyền và lợi ích của người mua. Vì vậy, trước khi làm thủ tục pháp lý mua bán chung cư nên tìm hiểu và xem kỹ các điều khoản trong hợp đồng, đặc biệt lưu ý những điểm sau:
– Các điều khoản phải được viết rõ ràng và dễ hiểu;
– Đồng tiền thanh toán là VNĐ, đảm bảo theo quy định của Ngân hàng Nhà nước. Lưu ý: Tranh chấp sẽ không được giải quyết tại tòa án nếu các loại tiền tệ khác nhau.
– Tiến độ thanh toán phải gắn với tiến độ hoàn thành của từng hạng mục công trình. Thanh toán tối đa 70% giá trị hợp đồng đến khi nhận bàn giao nhà. Phần còn lại thanh toán sau khi nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và những tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng).
– Người ký hợp đồng phải là người đại diện có thẩm quyền, vui lòng tuân thủ điều này để tránh làm mất hiệu lực hợp đồng.
– Mua bán nhà ở riêng lẻ hoặc mua nhà của các đơn vị khác thì bạn cần cung cấp các giấy tờ chứng minh, hợp đồng mua bán phải được công chứng thì mới hợp pháp và có giá trị pháp lý.
– Các phụ phí phát sinh ngoài dịch vụ trong thời gian lưu trú được thỏa thuận rõ ràng như tiền điện nước, phí vệ sinh, phí quản lý…đặc biệt là phí bảo trì. Do Điều 108 Luật Nhà ở 2014 quy định người mua phải đóng phí bảo trì nhà chung cư bằng 2% giá trị căn hộ. Khoản tiền này đã được tính vào giá bán khi bàn giao căn hộ và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán.
– Rà soát điều khoản chủ đầu tư có nghĩa vụ trả lại tiền đặt cọc và các khoản tiền khác cho người mua nếu chủ đầu tư không giao căn hộ như cam kết, đồng thời phải yêu cầu chủ đầu tư có văn bản cam kết bảo lãnh. căn hộ giữa chủ đầu tư và ngân hàng, trong thời gian tối đa là 15 ngày làm việc kể từ ngày ký kết hợp đồng.
– Đối với nhà chung cư hình thành trong tương lai cần quan tâm đến chủ đầu tư xây dựng. Bởi theo quy định của “Luật quản lý BĐS” thì chung cư phải thi công xong phần móng và phải có biên bản nghiệm thu thì mới đủ điều kiện đưa vào khai thác.
– Diện tích căn hộ là căn cứ để xác định giá bán căn hộ. Vì vậy, diện tích căn hộ chung cư phải được xác định theo kích thước thông thủy quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật Nhà ở 2014.
Thủ tục khi cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư
Điều kiện cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư
– Khi chủ đầu tư tự xây dựng đúng quy định và việc mua bán giữa khách hàng và chủ đầu tư là hợp pháp dưới các hình thức đầu tư xây dựng, mua bán trả góp, tặng cho, thừa kế, góp vốn thì chấp nhận hình thức đổi nhà và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật. (Mục 8 của Đạo luật Nhà ở 2014).
Điều kiện nhà ở đảm bảo đầy đủ quy định và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở bao gồm:
+ Sở hữu 1 mảnh đất riêng và 1 mảnh đất công;
+ Mỗi tầng được thiết kế và xây dựng từ 2 căn duplex khép kín trở lên
+ Đáp ứng tiêu chuẩn diện tích sàn tối thiểu mỗi căn hộ
Cơ quan có thẩm quyền cấp
Cơ quan đăng ký đất đai – Ủy ban nhân dân cấp quận/ huyện nơi có bất động sản.
Hồ sơ xin cấp sổ hồng
Đối với chủ đầu tư:
– Quyết định phê duyệt dự án/quyết định đầu tư/giấy phép đầu tư/giấy chứng nhận đầu tư
– Quyết định số 1/500, Giấy phép xây dựng
– Giấy chứng nhận/quyết định giao đất, cho thuê đất, chứng từ nghĩa vụ tài chính
– Sơ đồ những phần sử dụng chung, sơ đồ mặt bằng từng phân khu, từng căn hộ
– Báo cáo kết quả sau khi thực hiện dự án
Đối với nhà đầu tư/chủ sở hữu:
– Đơn đăng ký được cấp giấy chứng nhận
– Hợp đồng chuyển nhượng
– Biên bản bàn giao
Trên đây là những lưu ý về pháp lý cũng như những loại giấy tờ cần thiết khi mua căn hộ chung cư. Hy vọng sau bài viết này các bạn sẽ trang bị cho mình nhiều kiến thức liên quan đến vấn đề pháp lý mua bán chung cư để đảm bảo quyền lợi cho mình. Xin cảm ơn và hẹn gặp lại các bạn ở những bài viết tiếp theo Nam Long của nhé!
